Grunderwerbsteuer umgehen: Was ist möglich?18 min Lesezeit

Wer in Nordrhein-Westfalen eine Immobilie für 1 Mio. Euro kauft, zahlt 65.000 Euro Grunderwerbsteuer. Die Steuer ist sofort fällig und bei vermieteten Objekten nur über die Abschreibung verteilt absetzbar. Bei Gewerbeimmobilien und Portfolios geht es schnell um Millionenbeträge. Kein Wunder, dass ein Bedürfnis besteht, zu fragen, wie man Grunderwerbsteuer umgehen kann.

Die kurze Antwort: Vollständig umgehen lässt sich die Grunderwerbsteuer nur in gesetzlich vorgesehenen Fällen, etwa bei Erwerben unter nahen Angehörigen, bei Schenkungen oder über die Konzernklausel. In vielen anderen Fällen lässt sich die Steuer zumindest legal senken, zum Beispiel durch eine saubere Kaufpreisaufteilung oder eine durchdachte Struktur beim Share Deal.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Gestaltungen 2026 noch funktionieren, welche Fristen Sie beachten müssen und wo die Grenze zum Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO verläuft. Berücksichtigt ist auch die Neuregelung zu Signing und Closing, die seit dem 3. Juli 2026 gilt.

Grunderwerbsteuer umgehen: Wann fällt die Steuer an?

Grunderwerbsteuer entsteht bei jedem Rechtsvorgang, der sich auf ein inländisches Grundstück bezieht (§ 1 GrEStG). Typische Fälle sind:

• Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG)
• Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften mit Grundbesitz (§ 1 Abs. 2a GrEStG)
• Anteilsverkäufe bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG)
• Anteilsvereinigung von mindestens 90 % in einer Hand (§ 1 Abs. 3 und 3a GrEStG)

Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die Gegenleistung, also der Kaufpreis einschließlich übernommener Verbindlichkeiten (§§ 8, 9 GrEStG). Bei Share Deals, Umwandlungen und Einbringungen tritt an ihre Stelle der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Dieser liegt heute oft nahe am Verkehrswert.

Steuersätze der Bundesländer

Die Länder legen den Steuersatz selbst fest. Er liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Stand: Oktober 2026 (Baufi24). Ein bundesweiter Freibetrag für Ersterwerber selbstgenutzter Immobilien ist trotz politischer Ankündigungen bislang nicht eingeführt (HNTS, April 2026). Hessen gleicht die Steuer für Ersterwerber teilweise über das „Hessengeld“ aus.

Freigrenze: Liegt die Gegenleistung bei höchstens 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Praktisch relevant ist das nur bei Kleinstflächen, etwa Garagenstellplätzen oder Grenzstreifen.

Grunderwerbsteuer umgehen oder sparen beim Immobilienkauf: Gesetzliche Möglichkeiten

Beim klassischen Kauf (Asset Deal) gibt es keine Gestaltung, die die Steuer komplett beseitigt. Sie können aber die Bemessungsgrundlage senken oder Befreiungen nutzen.

Inventar und Zubehör herausrechnen

Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück und seine wesentlichen Bestandteile an. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände gehören nicht dazu, etwa:

• Einbauküche (soweit nicht maßgefertigt und fest verbaut)
• Möbel, Markisen, Gartengeräte
• Sauna oder Whirlpool, sofern sie entfernt werden können
• bei Gewerbeimmobilien: Betriebsvorrichtungen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG), z. B. Lastenaufzüge oder Produktionsanlagen

Wichtig ist, dass Sie diese Gegenstände im notariellen Kaufvertrag einzeln mit einem angemessenen Wert ausweisen. Überhöhte Werte werden nicht anerkannt; es muss eine Inventarliste oder ein Beleg vorgelegt werden können.

Beispiel: Kaufpreis 600.000 Euro in NRW, davon 20.000 Euro für Küche und Möbel. Die Ersparnis beträgt 20.000 × 6,5 % = 1.300 Euro.

Keine Ersparnis bringt dagegen die Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sie gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht dem Verkäufer, und mindert den Kaufpreis daher nicht.

Unbebautes Grundstück kaufen und selbst bauen

Wer ein unbebautes Grundstück kauft und den Bau später selbst vergibt, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Beim Kauf vom Bauträger oder eines schlüsselfertigen Hauses zählen dagegen auch die Baukosten zur Bemessungsgrundlage.

Vorsicht beim sogenannten einheitlichen Vertragswerk: Sind Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder faktisch verknüpft, besteuert das Finanzamt auch die Baukosten. Das ist nach ständiger BFH-Rechtsprechung der Fall, wenn Verkäufer und Bauunternehmer zusammenwirken und der Käufer das Grundstück nur mit einem bestimmten Bauunternehmer erhalten kann. Entscheidend ist, dass Sie den Bauunternehmer frei und erst nach dem Grundstückskauf wählen.

Grunderwerbsteuer umgehen durch Erwerbe in der Familie: Gesetzliche Befreiungen

Der sicherste Weg, die Grunderwerbsteuer zu umgehen, sind die Befreiungen des § 3 GrEStG:

Ein typischer Fehler: Geschwister sind nicht befreit. Will eine Schwester ihrem Bruder ihren Anteil am Elternhaus verkaufen, fällt Grunderwerbsteuer an, außer das Haus gehört noch zum ungeteilten Nachlass (dann § 3 Nr. 3 GrEStG).

Bei der gemischten Schenkung (z. B. Schenkung gegen Übernahme eines Darlehens) ist der entgeltliche Teil grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig. Unter Ehegatten und Verwandten in gerader Linie greift auch hier die Befreiung.

Grunderwerbsteuer umgehen mit Share Deal

Beim Share Deal kaufen Sie nicht die Immobilie, sondern Anteile an der Gesellschaft, der sie gehört. Bis 2021 konnte man die Grunderwerbsteuer umgehen, wenn der Käufer weniger als 95 % erwarb. Seit dem 1. Juli 2021 sind die Regeln deutlich strenger.

Die Ersatztatbestände im Überblick

Zwei Punkte werden oft unterschätzt:

• § 1 Abs. 2b GrEStG fragt nicht, wer die Anteile erwirbt. Auch wenn Käufer und Co-Investor jeweils nur einen Teil kaufen, zählen ihre Erwerbe zusammen (Neugesellschafter allgemein).
• Bei mittelbaren Beteiligungen gilt eine Kapitalgesellschaft als vollständig neue Gesellschafterin, wenn sich ihr eigener Gesellschafterbestand zu mindestens 90 % ändert.

Das verbleibende Modell: Altgesellschafter bleibt beteiligt

Die Grunderwerbsteuer beim Share Deal lässt sich heute im Kern nur noch so vermeiden:

1. Der Käufer erwirbt höchstens 89,9 % der Anteile.
2. Ein Altgesellschafter (meist der Verkäufer) behält mindestens 10,1 %.
3. Diese Beteiligung bleibt mehr als zehn Jahre beim Altgesellschafter.

Auch nach Ablauf der zehn Jahre darf der Käufer die restlichen Anteile nicht einfach selbst übernehmen. Sobald er 90 % in seiner Hand vereinigt, löst § 1 Abs. 3 GrEStG Grunderwerbsteuer aus, und zwar ohne Zeitgrenze. Die Restbeteiligung muss deshalb dauerhaft beim Altgesellschafter bleiben oder an einen unabhängigen Dritten gehen.

Das früher übliche Modell mit einem fremden Co-Investor („RETT-Blocker“), der neben dem Käufer 10,1 % erwirbt, funktioniert bei Kapitalgesellschaften seit 2021 nicht mehr: Beide Erwerbe zusammen erfüllen § 1 Abs. 2b GrEStG.

Ausnahme Börse: Anteilsübergänge über eine anerkannte Börse bleiben bei § 1 Abs. 2b GrEStG außer Betracht (Börsenklausel, § 1 Abs. 2c GrEStG). Für börsennotierte Immobiliengesellschaften ist das relevant, für den Mittelstand kaum.

Neu seit 3. Juli 2026: Besteuerung beim Signing

Bisher drohte eine Doppelbesteuerung, wenn Kaufvertrag (Signing) und Anteilsübergang (Closing) auseinanderfielen: Die Finanzverwaltung sah darin zwei getrennte Erwerbsvorgänge. Der BFH hatte 2025 ernstliche Zweifel an dieser Auffassung geäußert.

Mit dem Neunten Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht (BGBl. 2026 I Nr. 197, verkündet am 2. Juli 2026) gilt nun:

• Der neue § 1 Abs. 3b GrEStG regelt den Vorrang der Tatbestände des § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG vor den Bewegungstatbeständen des § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG. Share Deals werden damit grundsätzlich beim Signing besteuert.
• Die Regel gilt ab dem 3. Juli 2026, auch für schwebende Transaktionen mit Signing vor diesem Datum.
• Die Anzeigefrist nach § 19 GrEStG beträgt nun einheitlich einen Monat (bisher zwei Wochen für Inländer).

Offen sind noch Fragen bei Erwerben in mehreren Tranchen und bei zeitgleichem Signing und Closing.

Grunderwerbsteuer umgehen bei Umstrukturierungen

Für Unternehmer und Immobilieninvestoren liegen die größten legalen Spielräume nicht beim Kauf, sondern bei der Umstrukturierung bestehenden Vermögens. Hier sollte man immer im Detail prüfen, wie man Grunderwerbsteuer umgehen kann.

Konzernklausel nach § 6a GrEStG

Die Konzernklausel stellt Umwandlungen nach dem Umwandlungsgesetz (Verschmelzung, Spaltung, Ausgliederung, Vermögensübertragung) innerhalb eines Konzerns von der Grunderwerbsteuer frei. Einbringungen und andere Vorgänge auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage sind dagegen nur begünstigt, soweit sie Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 oder Abs. 2 bis 3a GrEStG auslösen (§ 6a Satz 2 GrEStG). Praktisch betrifft das vor allem die Einbringung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften, nicht die Einbringung des Grundstücks selbst.

Beispiel qualifizierter Anteilstausch: Ein Unternehmer hält seit mehr als fünf Jahren 100 % an einer grundbesitzenden GmbH. Er bringt diese Anteile nach § 21 UmwStG in seine Holding-GmbH ein (Einbringung von Anteilen). Weil sich dadurch mindestens 90 % der Anteile in der Hand der Holding vereinigen, ist der Vorgang nach § 1 Abs. 3 GrEStG steuerbar. Er bleibt nach § 6a GrEStG steuerfrei, wenn der Unternehmer an beiden Gesellschaften zu mindestens 95 % beteiligt ist und diese Beteiligungen fünf Jahre nach der Einbringung hält. Wird die Holding erst für die Einbringung gegründet, kann die Vorbehaltensfrist ihr gegenüber nicht erfüllt sein; nach den BFH-Grundsätzen ist das unschädlich. Ob die Finanzverwaltung dem bei Einbringungen folgt, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Nicht begünstigt ist dagegen die direkte Übertragung eines Grundstücks in Einzelrechtsnachfolge, etwa als Sacheinlage bei Gründung oder Kapitalerhöhung einer GmbH. Das gilt auch, wenn ein ganzes Einzelunternehmen auf diesem Weg nach § 20 UmwStG eingebracht wird. Solche Übertragungen sind nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbar und fallen nicht unter § 6a GrEStG. Die Umstrukturierung muss deshalb als Umwandlung nach dem UmwG laufen.

Voraussetzungen

Beteiligt sein dürfen nur ein herrschendes Unternehmen und von ihm abhängige Gesellschaften. Abhängig ist eine Gesellschaft, an der das herrschende Unternehmen mindestens 95 % hält, und zwar fünf Jahre vor und fünf Jahre nach dem Vorgang (§ 6a Sätze 3 und 4 GrEStG).

Herrschendes Unternehmen kann auch eine natürliche Person sein. Es genügt, dass sie über die Beteiligung am Markt teilnimmt. Eine Unternehmereigenschaft im Sinne des Umsatzsteuerrechts ist nicht erforderlich, und die Beteiligung muss auch nicht im Betriebsvermögen liegen (BFH, 21.08.2019, II R 19/19; Ländererlasse vom 25.05.2023, BStBl I 2023, 995, Tz. 3.1). Damit kommt § 6a GrEStG auch für mittelständische Unternehmensgruppen mit Holding-Struktur in Betracht.

Fristen nur, soweit sie eingehalten werden können

Nach den Grundsatzentscheidungen des BFH vom 21. und 22.08.2019 (II R 15/19 bis II R 21/19) gelten die Fünfjahresfristen nur, soweit der jeweilige Umwandlungsvorgang ihre Einhaltung überhaupt zulässt:

Die Fristen beziehen sich nur auf die Beteiligungsverhältnisse, nicht auf die übergehenden Grundstücke.

Einzelunternehmen mit Grundbesitz in eine GmbH überführen

Lange verweigerte die Finanzverwaltung die Konzernklausel, wenn ein Einzelkaufmann sein Unternehmen auf eine neu gegründete GmbH ausgliedert. Der BFH hat dem widersprochen (BFH, 25.09.2024, II R 2/22): Auch die Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft (§§ 123 Abs. 3 Nr. 2, 152 ff. UmwG) ist nach § 6a GrEStG begünstigt. Die Vorbehaltensfrist ist hier umwandlungsbedingt unbeachtlich; der Einzelkaufmann muss die GmbH aber fünf Jahre lang zu mindestens 95 % halten.

Für die Praxis heißt das:

• Das Einzelunternehmen muss im Handelsregister eingetragen sein. Es reicht, wenn die Eintragung vor der Anmeldung der Ausgliederung veranlasst wurde.
• Ertragsteuerlich ist eine Buchwertfortführung nur möglich, wenn ein ganzer Betrieb oder Teilbetrieb ausgegliedert wird (§ 20 UmwStG).
• Immobilien im Privatvermögen und Freiberufler profitieren nicht, weil ihnen die Ausgliederung nach dem UmwG nicht offensteht.

Praxisfall Betriebsaufspaltung: Ein Unternehmer vermietet sein Betriebsgrundstück an seine eigene Betriebs-GmbH. Gliedert er das Besitzunternehmen (ohne die GmbH-Anteile) auf die Betriebs-GmbH aus, geht das Grundstück nach § 6a GrEStG grunderwerbsteuerfrei über. Die fünfjährige Vorbesitzzeit ist bei langjährigen Betriebsaufspaltungen meist erfüllt. Die Hürde liegt woanders: Das Besitzunternehmen muss als Kaufmann im Handelsregister eingetragen sein. Die reine Vermietung genügt dafür in der Regel nicht; oft müssen zusätzliche Dienstleistungen hinzukommen. Umsatzsteuerlich sollte in der Ausgliederungsurkunde vorsorglich zur Steuerpflicht optiert werden, um eine Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG zu vermeiden.

Grunderwerbsteuer umgehen durch Ausweichgestaltung: Verkauf zu einem niedrigen Kaufpreis

Wo § 6a GrEStG nicht greift, bleibt häufig nur der Verkauf an die eigene Gesellschaft zu einem Preis unter dem Verkehrswert. Grunderwerbsteuer umgehen kann man hier aber nur in gewissem Ausmaß: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich dann nach dem vereinbarten Kaufpreis, solange dieser nicht nur symbolisch ist. Sinnvoll ist das vor allem bei Immobilien im Privatvermögen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG. Schenkungsteuerliche und ertragsteuerliche Folgen einer verbilligten Übertragung an eine Kapitalgesellschaft (etwa eine verdeckte Einlage) müssen Sie dabei mitprüfen.

Modell Immobilien-GmbH unter einer Holding:

1. Der Gesellschafter gründet eine Immobilien-GmbH und verkauft ihr seine Privatimmobilien (§ 23 EStG-Frist abgelaufen) zu einem reduzierten Preis (kein symbolischer Kaufpreis). Grunderwerbsteuer fällt nur auf diesen Preis an. Ertragsteuerlich liegt in Höhe der Differenz eine verdeckte Einlage vor; die GmbH erhält neues AfA-Volumen zum Verkehrswert.
2. Eine Holding-GmbH, der auch die operative GmbH gehört (durch Einbringung der Anteile, Achtung: Einbringungsgewinn II), kauft anschließend 89,9 % der Anteile an der Immobilien-GmbH. Weil weniger als 90 % übergehen, ist dieser Schritt nicht grunderwerbsteuerbar.
3. So fließt Liquidität aus der operativen Gesellschaft zum Gesellschafter, ohne dass ein Gewinn nach § 17 EStG entsteht, und die Immobilien sind vom Risiko des operativen Geschäfts getrennt.

Die restlichen 10,1 % muss der Gesellschafter weiterhin direkt halten (siehe Share Deal oben). Ist er eingetragener Kaufmann, lässt sich Schritt 1 statt durch Verkauf auch durch Ausgliederung nach § 6a GrEStG ganz grunderwerbsteuerfrei gestalten.

Grunderwerbsteuer umgehen bei Personengesellschaften und Familienpool: §§ 5 und 6 GrEStG

Übertragen Sie ein Grundstück auf eine Personengesellschaft (GbR, KG, GmbH & Co. KG), wird die Steuer nicht erhoben, soweit Sie am Vermögen der Gesellschaft beteiligt sind (§ 5 Abs. 2 GrEStG). Dasselbe gilt im umgekehrten Fall (§ 6 GrEStG) und beim Übergang zwischen zwei Personengesellschaften mit identischen Gesellschaftern. Bei einer Ein-Personen-GmbH & Co. KG kann man die Grunderwerbsteuer umgehen, wenn das Grundstück auf diese übertragen wird.

Kombination mit den Familienbefreiungen

Die persönlichen Befreiungen des § 3 GrEStG wirken auch durch die Gesellschaft hindurch. Die Finanzverwaltung erkennt das ausdrücklich an (gleich lautende Ländererlasse vom 05.03.2024, BStBl I 2024, 410, Rn. 30 ff.). Dadurch kann man wirksam Grunderwerbsteuer umgehen bei der Ausgestaltung von Familienpools.

Beispiel: Ein Vater bringt ein Mietshaus in eine GbR ein, an der er und sein Sohn je zur Hälfte beteiligt sind. 50 % sind nach § 5 Abs. 2 GrEStG befreit, die übrigen 50 % nach § 5 Abs. 2 in Verbindung mit § 3 Nr. 6 GrEStG. Die Grunderwerbsteuer wird dadurch vermieden (Erlass, Beispiel 3).

Das gilt nach der sogenannten interpolierenden Betrachtungsweise sogar dann, wenn der Übertragende selbst gar nicht an der Gesellschaft beteiligt ist. Verkaufen Eltern ein Grundstück an eine GbR ihrer Kinder, ist der Erwerb vollständig steuerfrei. Entsprechendes gilt für Ehegatten und für geschiedene Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung.

Die zehnjährige Behaltensfrist

Vermindert sich der Anteil des Übertragenden innerhalb von zehn Jahren, entfällt die Befreiung rückwirkend (§ 5 Abs. 3, § 6 Abs. 3 Satz 2 GrEStG). Die Vorschrift soll Missbrauch verhindern. Sie greift deshalb nicht, wenn eine Steuerumgehung objektiv ausgeschlossen ist (teleologische Reduktion, Erlass Rn. 47).

Weitere Fallstricke

• Nur Personengesellschaften: Für Kapitalgesellschaften gibt es keine vergleichbare Befreiung. Auch bei Anteilsverkäufen nach § 1 Abs. 2b GrEStG sind die §§ 5 und 6 GrEStG nicht anwendbar (Erlass Rn. 25).
• Vorbehaltensfrist: Wer seinen Anteil an der Gesellschaft in den letzten zehn Jahren vor der Übertragung durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, erhält beim Erwerb aus der Gesellschaft keine Befreiung nach § 6 GrEStG (§ 6 Abs. 4 GrEStG). Bei Anteilsvereinigungen nach § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG beträgt die Frist 15 Jahre.
• Anzeigepflicht: Jede Verminderung des Anteils innerhalb der Frist müssen die Beteiligten dem Finanzamt anzeigen (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG), auch wenn sich der Gesellschafterkreis nicht ändert (BFH, 15.01.2019, II R 39/16). Die Frist beträgt seit dem 3. Juli 2026 einen Monat. Bis zur Anzeige beginnt die Festsetzungsfrist nicht zu laufen (§ 19 Abs. 7 GrEStG).
• MoPeG: Seit dem 1. Januar 2024 sind Personengesellschaften zivilrechtlich keine Gesamthand mehr. § 24 GrEStG fingiert die Gesamthand für die Grunderwerbsteuer. Diese Fiktion war bis Ende 2026 befristet und gilt nach dem 9. StBerÄndG nun dauerhaft.

Grunderwerbsteuer umgehen: Wo die Grenzen liegen

Nicht jede Gestaltung, die Steuer spart, erkennt das Finanzamt an. Drei Grenzen sollten Sie kennen, wenn es um das Thema Grunderwerbsteuer umgehen geht.

Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO

Wählen Sie eine unangemessene rechtliche Gestaltung, die gegenüber einer üblichen Gestaltung nur Steuervorteile bringt, besteuert das Finanzamt so, als hätten Sie die angemessene Gestaltung gewählt (§ 42 AO). Typische Beispiele:

• Die 10,1 % des Altgesellschafters werden nur formal gehalten; Stimmrechte, Gewinnbezug und Risiko liegen über Nebenabreden beim Käufer. Hier greift häufig schon § 1 Abs. 3a GrEStG (wirtschaftliche Beteiligung).
• Ein Kaufpreis wird künstlich auf Inventar verschoben.
• Eine Kette von Schenkungen dient nur dazu, das Grundstück steuerfrei an einen nicht begünstigten Erwerber weiterzuleiten.

Wer eine Gestaltung bewusst verschleiert, bewegt sich zudem im Bereich der Steuerhinterziehung.

Anzeigepflichten beim Share Deal

Beim Grundstückskauf zeigt der Notar den Vorgang an (§ 18 GrEStG). Bei Share Deals müssen dagegen oft die Beteiligten selbst den Vorgang innerhalb eines Monats beim Finanzamt anzeigen (§ 19 GrEStG). Das wird regelmäßig vergessen, gerade bei mittelbaren Anteilsverschiebungen in Konzernen.

Die Folgen einer versäumten Anzeige:

• Eine spätere Rückgängigmachung führt nicht mehr zur Aufhebung der Steuer (§ 16 Abs. 5 GrEStG).
• Die Festsetzungsfrist beginnt später (Anlaufhemmung).
• Soweit Steuer anfällt: Es drohen steuerstrafrechtliche Risiken; eine Korrektur ist über eine Berichtigung nach § 153 AO oder eine Selbstanzeige zu prüfen.

Typische Fehler aus der Praxis

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Kann man die Grunderwerbsteuer legal umgehen?

Ja, aber nur in gesetzlich vorgesehenen Fällen. Dazu zählen Erwerbe von Ehegatten und Verwandten in gerader Linie, Schenkungen und Erbschaften, Umstrukturierungen im Konzern nach § 6a GrEStG und Einbringungen in eigene Personengesellschaften nach § 5 GrEStG.

Muss ich beim Kauf vom Bruder oder der Schwester Grunderwerbsteuer zahlen?

Ja. Geschwister sind nicht von der Grunderwerbsteuer befreit. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Immobilie noch zu einem ungeteilten Nachlass gehört und unter Miterben aufgeteilt wird (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Spart man mit einem Share Deal noch Grunderwerbsteuer?

Nur eingeschränkt. Der Käufer darf höchstens 89,9 % erwerben, und ein Altgesellschafter muss mindestens 10,1 % länger als zehn Jahre halten. Fremde Co-Investoren helfen bei Kapitalgesellschaften seit 2021 nicht mehr.

Senkt die Einbauküche die Grunderwerbsteuer?

Ja, wenn sie im Kaufvertrag mit einem angemessenen Wert gesondert ausgewiesen ist. Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung mindert die Grunderwerbsteuer dagegen nicht.

Was hat sich 2026 bei der Grunderwerbsteuer geändert?

Seit dem 3. Juli 2026 werden Share Deals grundsätzlich beim Signing besteuert, eine Doppelbesteuerung bei Signing und Closing entfällt. Die Anzeigefrist beträgt einen Monat. Die Begünstigung von Personengesellschaften nach §§ 5 und 6 GrEStG gilt dauerhaft weiter.

Kann ich eine Immobilie grunderwerbsteuerfrei in eine Familien-KG einbringen?

In vielen Fällen ja. Die Steuer entfällt, soweit Sie selbst an der KG beteiligt sind (§ 5 Abs. 2 GrEStG). Für die Anteile von Ehegatten, Kindern und Enkeln greifen zusätzlich die Befreiungen des § 3 GrEStG. Sie müssen Ihre Beteiligung danach zehn Jahre halten; Übertragungen innerhalb der Familie sind dabei unschädlich.

Fazit: Grunderwerbsteuer umgehen nur mit Planung

Die Grunderwerbsteuer lässt sich nicht pauschal umgehen, aber in vielen Fällen legal senken oder vermeiden. Beim privaten Kauf bringen eine saubere Kaufpreisaufteilung und die Familienbefreiungen echte Ersparnisse. Bei Unternehmen und Immobilienportfolios liegen die größten Hebel in der Konzernklausel, in Personengesellschaften und in sorgfältig geplanten Share Deals.

Gemeinsam ist allen Gestaltungen: Sie müssen vor der Unterschrift beim Notar stehen. Nachträglich lässt sich eine ausgelöste Grunderwerbsteuer kaum noch korrigieren. Halte- und Behaltensfristen von bis zu zehn Jahren erfordern zudem eine langfristige Planung.

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